Contrat de nettoyage en copropriété : le cahier des charges qui évite les litiges
Dans une PPE, le nettoyage est le poste dont tout le monde parle en assemblée et que presque personne n’a mis par écrit correctement. Voici qui décide, ce que doit contenir le cahier des charges, et les rubriques que les cahiers des charges publics suisses incluent toujours.
Qui décide
| Type d’immeuble | Qui décide | Base |
|---|---|---|
| PPE | l’assemblée des copropriétaires, sur proposition de l’administrateur : le budget et la répartition des charges se votent | art. 712g et 712m CC, par renvoi aux art. 647a et 647b CC |
| PPE, gestion courante | majorité simple pour les actes d’administration courante ; les engagements plus importants demandent une majorité qualifiée | le règlement d’administration et d’utilisation fixe les seuils |
| Immeuble locatif | le propriétaire, ou la régie mandatée | pas d’assemblée |
Il n’existe pas de seuil en francs fixé par la loi : c’est le règlement de votre PPE qui dit à partir de quel montant l’administrateur doit passer par l’assemblée. Lisez-le avant de signer : un contrat conclu hors pouvoirs est la première cause de contestation.
La clé de répartition par défaut est celle des millièmes, sauf disposition contraire du règlement.
Les onze rubriques d’un cahier des charges qui tient
Nous avons lu des cahiers des charges réellement publiés par des collectivités suisses (Ecublens, Remaufens, HESAV) et un modèle de contrat de l’USPI. Voici ce qui revient partout.
| Rubrique | Ce qu’elle doit dire |
|---|---|
| 1. Périmètre | la liste exhaustive des locaux, avec les surfaces et le nombre de niveaux et de cages |
| 2. Fréquences | zone par zone, pas « régulièrement » |
| 3. Prestations par zone | ce qui est fait à chaque passage, et ce qui est périodique |
| 4. Horaires | plage d’intervention, jours, et ce qui se passe les jours fériés |
| 5. Matériel et produits | qui fournit quoi, où est le local, qui paie l’eau et l’électricité |
| 6. Personnel | équipe fixe ou non, remplacement en cas d’absence, délai de remplacement |
| 7. Conformité sociale | respect de la CCT et du salaire minimum genevois, attestations à jour |
| 8. Contrôle qualité | visite périodique, cahier de doléances, interlocuteur nommé des deux côtés |
| 9. Prestations hors forfait | vitrerie, extérieurs, conteneurs, déneigement, nettoyage de printemps |
| 10. Durée, préavis, indexation | durée initiale, reconduction, préavis, révision du prix |
| 11. Pénalités et résiliation anticipée | ce qui déclenche quoi, avec des faits constatables |
Les fréquences habituellement inscrites
| Zone | Fréquence courante |
|---|---|
| Cage d’escalier, hall d’entrée | hebdomadaire |
| Ascenseur, cabine et miroirs | hebdomadaire |
| Local poubelles | hebdomadaire, plus souvent en été |
| Buanderie, local vélos, local poussettes | hebdomadaire à bimensuel |
| Vitres des parties communes | trimestriel |
| Garage, sous-sol | mensuel à trimestriel |
| Extérieurs, abords | selon saison |
| Déneigement | selon nécessité — à définir précisément : à partir de quelle heure, quelle épaisseur, qui décide |
Fréquences relevées dans des cahiers des charges publics suisses. Ce sont des usages, pas des obligations légales.
Ce que vous pouvez facturer aux locataires
Le nettoyage des communs est un frais accessoire, mais il n’est dû par le locataire que si le bail le prévoit expressément et précisément (art. 257a CO). Une clause générale du type « frais accessoires usuels » est nulle, et le locataire ne doit alors rien de plus que le loyer. L’article 257b impose un décompte détaillé au moins une fois par an.
Et seule la part du travail qui profite aux locataires est répercutable — de l’ordre de 50 à 80 % du poste selon les cantons. Ce qui relève de l’entretien du bâtiment reste au propriétaire. D’où l’intérêt d’un cahier des charges qui sépare les deux dès le départ.
Comparer deux offres sans se tromper
Les marchés publics suisses de conciergerie ne classent presque jamais sur le seul prix. Dans un appel d’offres récent d’une commune vaudoise, la pondération était : prix 25 %, organisation 30 %, références 25 %, qualité 10 %, développement durable 10 %. Une PPE peut s’en inspirer.
Le seul comparatif honnête. Demandez à chaque soumissionnaire le nombre d’heures par semaine qu’il prévoit, et divisez son prix par ce nombre. Si le résultat est inférieur à une trentaine de francs de l’heure à Genève, le compte n’y est pas : le salaire minimum cantonal est de 24.59 CHF et les charges s’ajoutent. Voir notre page sur la CCT du nettoyage à Genève.
À Genève, les marchés publics exigent des soumissionnaires quatre attestations de moins de trois mois : conformité à la CCT ou aux usages (OCIRT), cotisations sociales à jour (AVS, AI, chômage, LAA, LPP), situation fiscale (AFC), et respect de l’égalité salariale. Rien n’empêche une PPE de demander les mêmes.
Un modèle à réutiliser. Nous publions nos protocoles de nettoyage en libre accès, sans inscription : voir les protocoles et modèles. Et pour les prix : ce que coûte l’entretien d’un immeuble à Genève.
Relevé effectué en septembre 2026 sur des sources suisses uniquement.
Sources
Code civil suisse, art. 712a ss (propriété par étages) · Code des obligations, art. 257a et 257b · ASLOCA, une clause de frais accessoires peu claire est nulle · PBM Avocats Genève, charges locatives et frais accessoires · simap.ch, appels d’offres publics suisses · État de Genève, attestations exigées des soumissionnaires